Како да одржите вредност инвестиције у некретнину


Када инвестирамо у некретнину сви се подсвесно надамо да ће у њој живети неко од наших бројних чукун-унука, или да ће бити претворена у мали музеј нашег живота и постигнућа. Неће. Кад-тада, та некретнина ће се продавати, зато је можда паметније инвестирати одмах као за продају, обично ће резултат бити и – одлично место за живот вама, до продаје…

Ако бисмо у једној реченици описали рационално инвестирање у некретнине:

Испуните себи што мање хирова.

Ако нисте сигурни шта све подразумевамо, и ми, и добар део купаца на тржишту некретнина, под „хировима“, можете прочитати и цео овај текст, можда вас асоцира на још неке ствари…

Најчешће, претеране, неповратне инвестиције у некретнине

Плочице – могу бити лепе, мање лепе и ружне, могу бити изузетно, пристојно и аљкаво сечене и послагане, могу бити класично, модерно или просто лоше распоређене, могу бити италијанске, шпанске, домаће, могу бити маркиране, брендиране, незнаног порекла…

Међутим, кад год има толико параметара обично се највећим делом своди на оно најједноставније – колико су чврсто и пристојно уредно залепљене (не, не морају бити перфектно послагане). Узгред, захваљујући новим лепковима изузетних карактеристика плочице данас ређе имају проблем са отпадањем а управо је отпадање најчешћи мотив за њихову замену.

У сваком случају, и да су најлепше и најбоље плочице на свету, добар део нових власника свеједно планира да их мења.

Ако сте лепили плочице у некој интезивној боји, чак и ако су и плочице и радови квалитетни и скупо плаћени, то је најчешће минус при куповини. Није ствар у томе да људи хоће неутралне плочице па их нервира јарка боја. Не. Ствар је у томе да су неутралне плочице све само једне боје, које год, неутралне, па тек онда могу имати као неке нијансе, док су плочице у јарким бојама жуте, светлозелене, тамнозелене, црвене, плаве, бордо… Нема краја! Интезивном бојом плочица одбијате купце којима се не свиђа та нека јарка доминантна боја коју сте изабрали, а добро знају:

  • промена плочица је прљав, бучан, прашњав посао који у великој мери утиче на употребљивост стана (као могуће је живети у стану и у току тих радова, али реално, то је као живот на градилишту јер се у веце мора и онда се прашина развлачи по целом стану и нико је не истера месецима касније)
  • промена плочица је скупа работа која тешко да може проћи без 500 евра јер подразумева и гомилу других ствари.

То јесте, ако неко купује релативно нов очуван стан, без времена, жеље и новца да га пре усељења комплетно реновира, лакше ће се одлучити на стан чије му плочице нису баш претерано агресивне, јарке боје. Ако баш инсистирате, можете ставити једну плочицу у жељеној боји – биће упечатљива као сличица на зиду, али не претерано.

Облагање зидова бојењу зидова већ смо причали на линку овде), нарочито оне зезалице са каменом које су популарне ових година као некада ламперија, такође представљају опасност од промашене инвестиције. Можда се потрефи да нађете купца који је то видео у кафићу у свом крају па то доживљава као луксуз, али зашто бисте ризиковали?

Један савет за облагање зидова каменом… Немојте облагати 4 дужна метар са метар висине. Обложите дужни метар до плафона. Просто мање асоцира на концепт фарбања учионица зеленом масном бојом „до пола зида“, а више асоцира на камин, камени стуб, барељеф…

Уопште, разна облагања најчешће су промашена инвестиција. Мода се не мења нигде брже него код „облагања“. Ово су неки примери који су долазили и одлазили последњих деценија: облагање куће керамичким плочицама, фасадном кварцном белом опеком, облагање ентеријера ламперијом, набацивање „шпанског зида“, облагање степеништа каменом или керамичким плочицама, итд.

Уградна кухиња – осим ако не планирате лично поштено да је арчите бар 10 година, смирите страсти са квалитетом иверице, квалитетом судопере, квалитетом радне плоче. Ако више гледате у кухињу (док седите у дневној), ако сте запослени и пет дана недељно користите је за кафу и суву храну, она може отмено да изгледа и са мање новца. Ако арчите кухињу кувањем три оброка дневно, ниједна неће преживети баш очувана. Колико пута, приликом прегледа станова са клијентом, чујем како продавац прича како је та судопера одличног квалитета… Звучи помало отужно јер… Шта судопера?! Треба да посаветујем неког да изабере овај двособан стан за 50 или онај други једноипособан за 40 хиљада евра и сад ћемо да причамо о квалитету нечег што је четврт квадратна метра, лако замењиво, и чијих 90% функционалности се огледа у томе да – не пропушта воду? Нећемо.

Уградни плакари – тешка тема. Има смисла и нема смисла у тренутку када се продају чуда од ормара са клизним вратима за 100 евра на акцијама, за 400 евра кад су нови новцати „модели“ са вратима од пар квадрата огледала. Има смисла у смислу да паметним распоредом и пројектовањем уградних плакара можете купити и по 10 квадрата мањи стан који би имао једнаку функционалност и тако уштедети 10, 15, 20 хиљада евра (са или без банкарског кредита и камата) и онда има смисла дати једну или две хиљаде евра за плакаре који „ослобађају“ квадрате.

Али, купити двособан стан од 70м2 и ставити 10 метара дужних америчких плакара, и неком објашњавати како вреди свака од тих уложених хиљада евра у плакар… Па… Можете да пробате. Знам да бих ја свом клијенту одмахнуо главом – за те паре ћемо купити још квадрата уместо иверице старе 5, 10 или 15 година.

Кућа. Тачка. Кућа. Само то имам рећи. Бар 99% свих кућа направљених у Србији прогутало је, и наставља редовно да гута, дупло више пара него што вреде. Једном речју, ако сте уложили у кућу 100.000, она за 20 година вреди 50 хиљада. Не причам о парцели. То је друго и друга је ту логика тржишта. Али кућа… Не постоји шанса да добијете и приближне паре онима које сте потрошили, осим ако не знате шта радите док зидате и опремате. А не знате. Искуство ми говори да не зна ни ваш архитекта ако сте га имали.

Још један проблем са кућама је то што је квалитет куће обрнутопропорционалан вредности када треба на брзину да се прода. Зашто? Као прво, кућа вам је вероватно ружна, а има хрпу арматуре и бетона. То значи да је њено рушење скупо и скоро немогуће, па чак и њено потпуно преуређење да не личи на кућу крај Ибарске. Кад клијент тражи кућу, тражимо или ону која је оронула па ће лако да се реконструише или сруши, или ону која је у релативно добром стању, али има више деценија и свашта свеједно мора да се ради па је таман то прилика и да се направи да буде визуелно допадљивија иоле виспреном посматрачу у 21. веку.

замак Нојшванштајн, Баварска, Немачка, по ком је направљен и замак у Дизниленду који се налази и на Дизнијевом логоу...
замак Нојшванштајн, Баварска, Немачка, по ком је направљен и замак у Дизниленду који се налази и на Дизнијевом логоу…

Вредност инвестирања у куће је посебна тема и једном ћемо детаљније о томе, али, углавном се своди на следећи проблем:

Куће правимо са „дизниленд замком“, уместо са школским упакованим станом, као полазном тачком. Онда ту лека нема.

Ограда – скоро било која ограда, али нарочито велика бетонска ограда која има темеље, стубове и било какав покушај „ексклузивне“ естетике (камен, фасадна опека, лукови, лучни прозори, варени украси, итд). Аргумент да „само ограда вреди 10 хиљада евра“, или да је у њу сипано „30 кубика бетона“, или да је све „ребраста арматура, шеснајеска“, просто нису аргументи. Та ограда и даље може да се прескочи, зар не?

Луксузни детаљи ентеријера, на пример, ручке намештаја (кухиње, уградних елемената, итд – више на линку овде), и други ситни елементи који реално простору најчешће не доносе никакав посебан квалитет, нити доприносе функционалности (која нема везе са ценом), мало по мало „појешће“ вам буџет за бар два добра луксузна викенда са породицом. Мислим, ви сте ти који бирате на шта трошите своје паре, и имате своје приоритете, али…

Наравно, неки од ових елемената имају карактеристике луксуза који ће заслепити одговарајућег купца када за продају дође време. Међутим, ако то време није 5-10 година после инвестирања, градње, опремања, онда су то заиста бачене паре. Зашто? Зато што је то период у коме за неку нову моду сазна и она паметна тинејџерка у Барајеву која у међувремену заврши школе, запосли се, лепо ради и зарађује, и зезне се, и купи себи за превише пара стан (ваш стан) очарана тако неким детаљем који памти из куће своје најбогатије другарице из одељенске заједнице (како да се и ви не зезнете заслепљени детаљима писали смо у тексту на линку овде).

Међутим, основац из Ресника, када дође до тренутка да купује некретнину, за једно 20 година, посматраће ваш ентеријер и питати се у ком тренутку је замрзнут у времену и колико ће га коштати, у времену и новцу, само да избаци те застареле облоге и детаље, баш као што су раније генерације некад давно избацивале креденце, оне лустере са 4 кугле у круг и једном куглом у средини, или сатове направљене од тигања.

Закључак

Ако бисмо у једној реченици описали рационално инвестирање у некретнине:

Испуните себи што мање хирова.

Advertisements

Коментар? Питање? Идеја?

Попуните детаље испод или притисните на иконицу да бисте се пријавили:

WordPress.com лого

Коментаришет користећи свој WordPress.com налог. Одјавите се /  Промени )

Google+ photo

Коментаришет користећи свој Google+ налог. Одјавите се /  Промени )

Слика на Твитеру

Коментаришет користећи свој Twitter налог. Одјавите се /  Промени )

Фејсбукова фотографија

Коментаришет користећи свој Facebook налог. Одјавите се /  Промени )

Повезивање са %s